Mietrendite & Cashflow-Rechner

Die Bruttomietrendite setzt lediglich die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite bezieht alle Kaufnebenkosten ein und zieht nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten sowie Instandhaltungsrücklagen von den Mieteinnahmen ab.

In A-Städten liegen Nettorenditen oft bei 3,0 % bis 3,5 %. In B- und C-Lagen werden häufig 4,5 % bis 6,0 % erzielt, um nach Zins und Tilgung einen positiven monatlichen Cashflow zu erwirtschaften.

Monatlicher Cashflow = Kaltmiete – Bankrate – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Instandhaltungsrücklage – eventuelle Steuerlast. Ein positiver Wert signalisiert einen monatlichen Überschuss.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20 bis 25 als marktgerecht und über 30 als ambitioniert mit geringem monatlichem Überschuss.

Nicht umlagefähig sind die Verwaltergebühren (WEG- und Mietverwaltung), die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum.

Der reine Gebäudeanteil kann linear abgeschrieben werden (3 % p. a. bei Fertigstellung ab 2023, zuvor 2 % p. a.). Diese Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen spürbar und erhöht die Nettorendite.